融创文旅天下无敌？！

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文 | 克而瑞

地新引力编辑部

据克而瑞不久前发布的《 2019 年 1-11 月中国房地产企业销售 TOP100 排行榜》显示，一直紧追的融创中国终于超过万科，坐上了三甲之位。从融创前 11 个月的新增土储以及手里的余粮来看，孙宏斌还在大步向前。

除了开发业务，融创的其他多元化业务也在不断开疆拓土。11 月底，融创以 152.69 亿元收购云南城投持有的环球世纪及时代环球 51%  股权，这使得孙宏斌的文旅拼图进一步完善。

发布会现场，孙宏斌对此也显得踌躇满志：和成都会展的结合，让融创文旅板块天下无敌。这不禁让笔者想起了三年前王健林进军文旅时的一番豪言：要让迪士尼 20 年不盈利。

相比几年前，其时其势已经不一样，孙宏斌有出此豪言的现实资本和底气。对于融创文旅的发展，我们拭目以待。

文旅发展要看后劲，和其他业务形成联动

融创在坚持地产为核心主业的基础上，将继续提升服务，布局文旅与文化；融创服务未来会在巩固现有优势基础上，深化社区服务场景。

而在文旅方面，虽然在收入和占比这块未来两年仍然占比低，但从长期来看未来会是持续提升的一个过程；而文化板块，突出文化集团往产业化方向往前推进，使文化集团和文旅有更好结合，让 IP 跟文旅有更好联动。

在此次并购媒体见面会上，融创宣布目标公司更名充足为环球融创会展文旅集团。更名重组后，环球融创会展文旅集团在全国范围内持有及管理的会议、展览中心逾 200 万平米，那个成为全国最大的会展类项目持有及运营商，融创因此成为国内会议会展项目持有和运营的龙头企业。

谈到融创未来会不会把会展文旅版块分拆上市，孙宏斌表示，首先还是把东西做好。其次，随着经济发展，国内市场对会展和文旅的需求很大，分拆上市是一个选项。

这次交易共涉及 18 个项目，分别位于成都、武汉、长沙、昆明著名二线城市。总建筑面积约为 3071.6 万平方米，可售建筑面积约为 2771.6 万平方米，约占总建筑面积的 90% 。截至 11 月 27 日，未售建筑面积约为 2390.1 万平方米。

可见通过此次交易，融创以合理的价格获得了大量的土地储备。将已达成意向协议的潜在土储纳入考虑范围，融创共获得总建筑面积约为 6658.8 万平米，其中可售建筑面积约为 6304.9 万平米，约占总建筑面积的 95% 。

据悉，环球世纪是一家从事会议及展览展示服务、企业管理咨询、房地产开发等业务的有限责任公司。其 51% 的股权为云南城投所有。时代环球同环球世纪一样，也是一家从事会议及展览展示服务、企业管理咨询、房地产开发等业务的有限责任公司，云南城投持有 51% 的股权。二者都是在中国成立的公司。

截至 2018 年底，此次更名的环球融创会展文旅集团中的成都、武汉、昆明等多座场馆共承接各类专业展览 5000 场以上，各类会议活动 12000 余场，接待参展参会人数近 3000 万人次，在国内会展行业中名列前茅。

此外，环球融创会展文旅集团下属商业品牌环球 Mall 覆盖中高端零售商业，已经落地超过二十个城市，其中成都环球中心为全球最大单体建筑，建筑面积逾 200 万平米，业态涵盖室内水乐园、酒店、购物中心、办公等，年访客数超过 3000 万人次。

融创公告显示，环球世纪净资产 167.48 亿元，时代环球净资产 2.83 亿元，此次收购，融创获得权益净资产 86.86 亿元。

 融创「并购」基因强大，文旅版图沿袭此径

谈到此次收购，可能有人会说，进行的太顺利了，孙宏斌 1 小时就定了 152.69 亿元。这背后的原因是什么呢？

1. 融创的收并购经验丰富

以下是近几年融创收并购事件的不完全统计：

2014 年：以 62.98 亿港元的价格收购遭遇资金链危机的绿城 24.31% 的股权。

2015 年：实施了 4 起并购，斥资近 40 个亿，包括收购终止的佳兆业。

2016 年 5 月：斥资 42.25 亿元，收购莱蒙国际 6 个项目所有股权。

2016 年 9 月：以 137.88 亿元收购联想的地产业务。

2016 年 9 月：用 40 亿盘下金科 16.96% 的股权。

2016 年 11 月：斥资 8 亿元在二级市场增持金科，以 36.62 亿元的价格，收购时代城项目。

2017 年 1 月：以 26 亿拿下链家 6.25% 股权。

2017 年 5 月：以 102 亿收购天津星耀地产烂尾楼——星耀五洲项目。

2017 年 5 月：以 21 亿收购华城富丽 60% 股权。

2017 年 6 月，以 32.32 亿收购大连润德乾城的全部股权及债权。

2017 年 7 月，斥资 438.44 亿收购万达 13 个文旅项目 91% 的股权。

2017 年：斥资 150 亿元收购乐视股权。

2018 年 3 月：再花 10 亿增资乐视。

2018 年 3 月：斥资 19.33 亿接手海航两家公司。

2018 年 10 月：用 62.81 亿收购 13 个文旅城项目的设计、管理和规划公司，自此全盘拿下万达文旅。

2019 年 2 月：125 亿收入泛海京沪项目。

2019 年 7 月：以约 67 亿元，收入新湖中宝二十几个地块。

2019 年 11 月：以 152.69 亿元从云南城投手中收购环球世纪及时代环球各 51% 股权。

2. 融创文旅集团扩张之需

围绕「地产+」美好生活，融创已经形成了地产、服务、文旅、文化四大战略板块。 2018 年开始高起点布局文旅与文化产业。其中融创文旅集团是中国最大的文旅产业运营商、文旅物业持有者。

截至 2019 年 6 月，融创文旅集团已布局 10 座文旅城，4 个旅游度假区，12 个文旅小镇，其中涵盖了 39 个主题乐园、24 个文旅商业及 70 家星级酒店。文旅项目总投资超过 1900 亿元，开发总面积 876 万平方米。主题乐园年接待旅客 646 万人，购物中心年客流量 4400 万人次。同时，拥有「大数据-投资-策划-设计-建设-招商-运营」全生命周期的实操能力，实现文旅产业闭环。

此次收购环球世纪及时代环球各 51% 的股份，使融创获得会展业务，可以助力其业务进一步实现多元化转型。同时，并购的内容包括多个洲际酒店、乐高中国以及其他文化旅游 IP 内容，可以为融创文旅产业的发展提供资产支持、内容加持及业务整体赋能。

3. 融创收并购口碑佳

在孙宏斌看来，融创总比别人拥有更好的机会，是因为在并购市场上积累了不错的口碑。

他言道，「谁要在并购市场上有这个口碑，其实是特别难的，为什么呢？就是因为我们吃过很多亏，这么多年我们吃了那么多亏，谁听我抱怨过一句？就是因为你吃了亏以后，继续往前走，转身去干别的事。如果你每次都占便宜，哪来的好口碑？这个圈子很小，口碑特别重要，没有口碑就没有机会。」

4. 被收购公司资产价值大

据业内人士表示，「融创收购云南城投两个子公司，实际上是看中了其资产价值，比如大量的可开发用地、国内最大的民营会展企业以及较大规模文旅资产。而且，此次并购是在云南城投遭遇财务困境、面临重组的情况下进行的，并购价格应该比较划算。」

5. 融创不差钱

谈到收购，孙宏斌说：「大家老关心我们收购项目多，其实这些年融创加起来收购也就 1000 多亿，这三年里我销售了 13600 亿，老说我花钱，不说我挣钱。钱哪里来，是我卖东西赚来的。」

比如，2017 年融创中国以 438 亿收购了万达的酒店、文旅等项目，孙宏斌说， 「现在已经卖了 1600 多亿了，我们这3年时间花了大约一千多亿购买资产，买了以后并没有放在家里藏着，而是拿出来卖了，这些东西大约卖了 1.36 万亿」。

而且，截至 2019 年 6 月底，融创公司营业收入 768.4 亿元，同比增长 64.9% ；归母净利润为 102.9 亿元，同比增长 61.7% 。值得关注的是，融创上半年现金流的贡献和来源并不是来自融资，而是回款。

6. 收购双方各取所需

从此次收购事件的两端来看是各取所需，双方皆可通过收购达到自身诉求。「云南城投的转让和其自身债务压力有着直接关系，今年以来其在南昌等城市也存在项目转让的情况，也是缓解压力需求推动。从融创来看，通过投资并购等方式实现自身规模化扩张的打法已经在市场上颇具影响力，此次收购无疑是超大手笔。」

文旅产业利好多，已成房企「香饽饽」

宏观层面，消费者需求的转变和伴随而来的市场空缺，辅之以政策支持成为文旅产业发展的沃土。

• 需求转变

「十九大」报告指出，我国社会的主要矛盾，已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着我国居民需求从物质向精神发展的转变，将带来文旅产业的极大发展。

• 政策支持

国家「十三五」规划进一步明确，到 2020 年文旅产业将成为国民经济支柱性产业，文旅产业的重要性已上升到国家战略层面，中央和地方都在全力支持文旅/文化产业发展。

• 规模巨大

据有关数据显示，到 2020 年，中国文化/文旅产业增加值将达到 53，647 亿元，并且其复合增长率仍在逐年增加。人的精神需求规模无法衡量，因此这个产业可以说「几乎没有天花板」。

从企业层面来看，资本市场的青睐、经济效益的可期以及对品牌的提升作用可以说是迫切寻求新的业务增长点的房企的甘霖。

• 资本市场向好

在双创的带动下，我国文旅产业不断衍生新业态、新模式，吸引到资本方的投资愈发活跃。如 2017 年我国文化/文旅企业融资案例数量达 991 起。

• 扩大品牌影响

根据国际经验，当人均 GDP 接近或超过 5000 美元时，文化、文旅消费则会出现「井喷」。布局文化文旅产业对于房企来说也是顺势而为，除了抢收政治红利之外，也有利于提升企业品牌影响力。

目前，有不少标杆房企都布局文旅产业，涉及了影视、娱乐、内容生产、音乐、动漫等多个领域，其中尤以万达、融创为突出。

据克而瑞研究发现，大多数布局文旅产业的房企都对内容创造生产和文化投资运营显示出了极大偏好：

• 内容创造生产

这与消费者日益增长的精神需求、文旅产业的发展现状和互联网内容产业的兴起密切相关。首先，是 90 后、00 后的迅速崛起，成为流量的主要来源。其次，是由当前内容生产行业现状决定的。当下，终端或客户端都不生产内容，通常都依赖相同的内容来源，同质化程度很高，谁的终端或客户端拥有了差异化的独特内容，谁就将拥有用户、拥有流量，这促使了好内容价格不断高企的局面。

IP 内容产业与地产的相结合也是一个很有趣的现象，并会焕发地产领域的新动能。众所周知，目前国内 IP 内容产业链多发生在以互联网为基础的领域，网络电影、网剧、动漫、游戏等是内容方关注的重点。但线上 IP 布局线下、消费升级营造体验空间也大有可为，这对于亟待转型升级和扩展市场的商业地产、旅游地产等领域也是一个很好的产业升级与转型机遇。

• 文化投资运营

存量时代，大量资产待更新，而城市更新也从最初大拆大建发展到现在的重视保留文化脉络，这为房企的文旅产业投资运营提供了更广阔的施展空间。

从目前城市更新案例来看，主要有三大类型：文化传承、建筑重生和文艺美居。房企主要通过文化传承类改造布局文化和文旅产业。文化传承类主要包含老厂房更新改造、文旅商业区更新改造和历史街区更新改造三类情况。

小结

虽然文旅产业是「香饽饽」，但正所谓隔行如隔山，房企布局文旅产业也存在不少问题和难点。现阶段，地产开发面临行业天花板困境，美好生活带来的需求升级为房企带来曙光，不止文旅，养老、教育、高科技、人工智能都成为房企寻求新的增长点的探索，而这些产业究竟能否成为房企新的增长点，还需要时间的检验。

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